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嘉兴房地产市场:阶段性调整或已箭在弦上(微观篇)
2018/09/07

01嘉兴房地产市场运行特点

1、成交反弹VS价格趋稳

2016年经历量价齐升的行情后,2017年成交清淡,价格趋于稳定。2018年4月一手房价格同比涨幅为21.6%,2018年6月二手房价格同比涨幅为25.9%,但成交方面,一手房销售面积同比大涨92.3%。

2、一二手房倒挂率持续存在VS市场投机情绪浓厚

购房者对房地产投资的热情持续高涨,在目前越来越多的一手房源增加的情况下,不少市民转战一手房市场,而之前报价虚高的部分二手房主不得不开始降价甩卖,剪刀差有缩小的趋势。

3、资金面紧缩VS无杠杆买房

在稳房价、保金融的政策基调下,2017年上半年房地产资金面实施非常严格的调控政策,无论是开发商还是购房者的资金面都非常紧张。一手房和二手房交易中,无杠杆交易占绝大部分比重。嘉兴公积金个贷率逐月下降,说明目前借助合规杠杆进行交易的比重在下降,侧面证明无杠杆交易的比重在上升。

02嘉兴土地市场特点

1、计划供给持续增加,地价趋于稳定

相比16、17年的土地供给,18年的供给步骤在稳步推进。从市本级方面来看,经历了2018年2月宅地市场的“开年狂欢”,嘉兴土地市场便回归平静。从市本级分区域的方面来看,2018年嘉兴市本级共计划收录地块482宗,计划用地供应总量控制在1394.8119公顷,较去年计划供地量增加52.8%。

2、土地供给稳定,但与一手房销售出现剪刀差


由于近半年一手房供给实施了较为严格的管制政策,土地供给与一手房销售之间出现剪刀差。这意味着,如果一手房不能跟上供地节奏的话,这一剪刀差将逐渐拉大。对于开发商来说,土地是其生命线,购地后迅速销售实现资金回笼,才能保证最低资金成本和收益最大化。

3、重点地块土地泡沫指数LBI情况及基本特征

2015至今重点地块追踪

总体特征:第一,随着时间的推移,开发商的利润逐渐被压缩。第二,土拍市场政策影响下,土地市场垄断减轻,市场趋于理性

土地泡沫指数LBI情况

目前嘉兴宅地基本无泡沫,但需要重点防范个别地块的开发风险。

从嘉兴市整体LBI数据分析,17年开始至今,由于嘉兴市政府的严格调控,各成交地块的LBI指数均处于较为理性的区间,整体处于-15%至5%的范围内波动,近期收到较为活跃的房地产交易影响,土地市场泡沫有上升趋势,需要重点防范个别地块的开发风险,但目前宅地基本无泡沫。

03嘉兴行政调控

嘉兴房地产市场调控有两大方面的特征:第一,防控风险。地理位置优越的嘉兴,承接了很大部分的外溢需求,在上海缴存公积金可在嘉兴买房,加之嘉兴周边城市,例如上海、苏州、杭州都出台了“史上最严限购政策”:上海社保5年、苏州1年,杭州2年,嘉兴对“暂商转公”、“期房货款轮候制”等公积金政策的调整,保证了首套房公积金贷款的受理,保障刚需,可以有效防范风险,保障资金。

第二,差别化调控。嘉兴市的限购政策充分体现“因城施策”总体要求下实施差别化调控的思路。而"两限"政策,使开发商向上竞地价,向下竞房价,这样既能够抑制房价过高,又能让政府获得较好的土地出让收益。

01嘉兴住户贷款:高于全国平均水平

截至2017年底,嘉兴市住户贷款余额2083.26亿元,同比增长35%;2018年4月末嘉兴市住户贷款余额2253.14亿元,较去年年底增加8%。同比增速从17年7月至今不断下滑。嘉兴住户贷款增速下滑与全国的个人贷款增速下滑是同步的,但增速远高于全国平均水平(约20%),说明嘉兴市对购房情绪仍较为积极。

02嘉兴住房公积金:增速持续下滑

2016年嘉兴市公积金个贷率首次达到了100%以上,出现严重资金短缺,通过建行融资解决资金问题,同时也对放款时间进行延长等措施,个贷率持续下滑。目前年贷款率已经降至92%左右。公积金个贷率的持续下滑反映了住房市场需求端对杠杆依赖程度不断下降,此背景下住房价格下降会带来的贷款违约风险也持续减小。

总体上看,在全国政策大背景下,嘉兴市房地产市场供给端是由大型房企主导的,其资金来源受到相关政策的影响有紧缩的趋势,但是大型房企自身的实力依旧保证了其购地以及开发资金的相对稳定,在全国层面上银行开发贷款的涨势也从侧面对此进行了印证。而房地产市场的需求端,也就是个人购房者的资金来源则紧缩明显,而近一年住户贷款的持续下跌,以及公积金个贷率的下滑也都反映了购房群体对贷款的依赖度的下降,购房方式可能有潜在的改变

 

三、房地产市场:阶段性拐点或已临近(微观层面)

01嘉兴存量房市场:更大的价格弹性

嘉兴经历了前期较大的房价涨幅后,存量房市场的到来意味着下行的空间条件已基本具备。这种弹性在高端住宅方面更为明显。

02嘉兴一手房市场:疯狂背后的“悖论”

1、持续增加的供给VS疯狂抢房的购房者:谁的预期出了问题?

根据中估联对中介机构的调研,2016年-2017年,购房者以上海投资客为主。经历了一波暴涨行情后,上海投资客转战嘉兴,形成了对嘉兴需求的有力支撑。2018年投资客群体出现变化,以嘉兴本地投资客居多。

但根据中估数库对嘉兴公共资源配套等情况的监测,尽管嘉兴的公共资源供给及配套这两年得到了较大提升,也远未达到能长期支撑房价的程度。

2、做多资金全力以赴VS紧缩的宏观面:谁是最后一个接杠铃的人?

上一波房价上涨的主要原因是货币宽松,2014年底开始的针对房地产的各类支持性的货币和财政政策相应出台,助推了房价上扬,2016年各种场外资金的杠杆化配合,使房价更上一个台阶。

本轮房价上涨,与上一轮上涨最大的不同在于,资金面和财税端口并无支持政策,相反,货币端实施的是紧缩的政策,在渠道和内容上,房地产开发商和购房者都无法获得优惠的资金支持。在场外配资、民间资本流入很难受到限制的情况下,不排除做多资金全力以赴的情况。而在下半年不确定性增大的情况下,这种全力以赴可能使得这波投资客可能成为最后一个接杠铃的人。

03嘉兴楼盘风险评级

 


为了对嘉兴房地产市场的情况进行全方位的量化研究,中估联数据依据我们研究的创新产品——楼盘风险评级,根据嘉兴市各个小区的实物、区位和权益的情况,按照一定的算法模型,计算出楼盘风险评级的结果,目前已经用于投资者决策咨询、金融机构风控支持等。持续了解各地房地产市场情况,请关注本微信公众号。

备注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心研发总监颜莉博士原创,刘杨春雨、王子涵协助,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

 


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