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2018年第四季度嘉兴市本级房地产市场分析报告
2019/01/23

一、土地市场分析

(一)土地供应分析

第四季度嘉兴市本级供应土地共44宗,供应面积共110.6万平方米,环比增加24.4%,供地类型为工业用地与涉宅用地(包含单一住宅用地和有住宅用途的综合用地),地块主要分布在周边乡镇。

第四季度中市本级供应7块涉宅用地,共24.2万平方米,环比下降15.2%,同比下降74.4%。不同于楼市火热的2017年,当时放量供应宅地以缓解房地产市场供不应求的紧张情绪,而2018年下半年房地产市场发生了转折,住宅交易、宅地拍卖市场降温,故供地节奏明显放缓。

此外,值得关注的是海宁于10月推出的一宗宅地,用途为企业人才公寓和员工宿舍,有严苛的自持、转让限制。首先竞得人需自持地上总建筑面积的55%,并且自持部分要无偿出租给本企业员工。其次,剩余住房在建成并取得不动产权证5年后,可在二级市场转让给本企业员工,但受让员工须在海宁连续缴纳社保4年以上,而且受让员工在5年内不得再次转让,出租及转让对象的审核监管由马桥街道负责并出具意见。

商服用地方面推地保持谨慎的节奏,虽然宗数较多,但基本都为小面积宗地。淘宝司法拍卖中持续有大量专业市场商铺流拍,商业用房整体成交率维持低迷状态,故未来短期内商服用地的供应速度将持续放缓。


(二)土地成交分析

2018年第四季度嘉兴市本级土地市场共成交41宗,成交面积约136.8万平方米,环比上升60.9%;成交总额约为19.5亿,环比下降73.9%;土地类型以工业用地、涉宅用地为主,主要分布在周边乡镇。本季度土地成交面积大幅增长,成交金额却显著降低,主要是因为价格较低的工业用地在本季度放量出让,而单价较高的涉宅用地成交总量减少。

今年嘉兴市本级住宅市场由下半年开始明显降温,上季度共10块宅地挂牌出让,其中4宗宅地以低价成交,还出现了3起流拍。本季度宅地成交4起、成交面积11.6平方米、成交总额12.5亿元,受供应量减少的影响,成交量较上季度显著下降,拍卖情况也维持冷淡。3块涉宅土地都是一拍即成,仅1宗需要配建幼儿园的北大附属嘉兴实验学校西南侧地块以7.2%的溢价率成交。与同日拍卖、地理位置相近的地块相比,这宗溢价成交的土地起拍价较低,故有一定的溢价空间。

商业用地方面,本季度有3宗地块进行出让,其中仅1起以底价成交,其余2起遭到流拍,这表明商业市场持续冷淡,开发商拿地谨慎。出让成功的地块位于南湖新区,较为成熟的区块地段促进其顺利出让,而其余两块宗地都位于乡镇。

此外,本季度共出让33块工业用地,成交情况都是一拍即成,基本以底价成交,保持了近年来工业土地市场总体底价成交的拍卖情况。


二、淘宝司法拍卖市场

 2018年第四季度嘉兴市淘宝司法拍卖(住宅、商办、工业用房)共有137起,数量较上季度减少41.2%,其中南湖区拍卖47起,秀洲区拍卖90起。本季度拍卖有大量叠加式住宅用房与专业市场商铺流拍,拍卖成交率仅40.1%,保持较低水平,此外无变卖发生。

自2018年下半年开始,嘉兴市本级拍卖市场整体形势转差,本季度持续有大量拍品流拍,需要注意变现风险,尤其关注专业市场商铺和位置较差的大面积住房。

本季度住宅类拍品成交率仅55.1%,较上季度大幅下降,主要是13套欣悦印染有限公司所有的王江泾镇闻川路承天世纪花园顶跃房两次流拍。成交折率方面也持续下滑,较上季度降低了近十个百分点,仅为80.6%。这体现了房地产市场的明显降温,尤其是大面积或者是位于城北地块的住宅用房有较大的变现风险。

本季度商业用房的拍卖情况整体持续低迷,成交率31.0%,成交折率88.4%。中安钢贸园的专业市场商铺与酒店式商业用房发生多次流拍,需要引起对其变现风险的重视。而拥有良好商业氛围的沿街商铺有较高的溢价,风险较低。

办公整体成交率仅15.4%,成交折率也只有80.3 %,拍卖市场情况持续恶化,流拍的类型主要是酒店式公寓、乡镇公用房与大体量的单体旧写字楼。本季度有多套才智汇广场、新塍镇江南新天地商业中心的办公用房进入拍卖市场,全部拍品都面临无人问津的境况。此外,体量高达2万平方米、总价超8千万的瑞鑫大厦虽然已经降价三次,但依旧遭到流拍。另一方面,市区小面积办公用房基本能实现快速变现。


 三、嘉兴市房地产未来判断

本季度市场情况基本符合上季度预测,保持趋稳状态。结合整体经济形势、市场资金面、政策调控等各方面因素,预计2019年第一季度房地产市场维持稳定发展状态。

从上述2016年1月-2018年11月嘉兴百城价格指数走势图可以看出,在2016年中,作为“价值洼地”的嘉兴承接了周边热门城市的外溢需求,楼市量价齐升。而在2018年下半年房地产销售情况发生了转折,楼盘开始推出各类优惠措施、宅地拍卖出现流拍,与之前新建住宅开盘即罄、宅地价格屡创新高形成鲜明对比。由于经济上行压力增大、整体市场面临资金紧张,加上楼市政策持续收紧,房价快速上涨缺乏动力。

近期广义货币(M2)增速明显放缓,市场中资金的充裕度与流动性减弱。2018年11月末,M2余额181.32万亿元,同比增长8%,增速与上月末持平,比上年同期低1.1个百分点,增速维持历史低点。另一方面,随着公积金贷款政策调整、银行贷款利率上升及额度收紧,购房融资渠道变窄。面对紧张的自有资金和走高的融资成本,加上目前嘉兴存在“限售”政策,延长不动产的变现时间,楼市收益率的优势减弱,故2019年第一季度楼市难以发力。

(二)进一步实现“租购并举”

土地供应部分中提到了海宁于10月推出了一宗企业人才公寓用地,有严苛的自持、转让限制,最终这个地块由浙江美大实业股份有限公司以底价竞得。不同于100%自持地块与传统人才公寓,此宗地块在产权方面更为灵活,让外来优质人才能够得到住宅产权,通过住房快速积累个人资本,同时解决居住与原始资本积累问题,还可以吸引外来大型企业入驻海宁。继供应100%自持地块后,这宗宅地的推出表明嘉兴的“租购并举”发展迈出了新的一步。

嘉兴目前的租赁市场规模较小,但在金融、土地等方面已经出台多项政策,处于不断发展的阶段。在未来,随着房地产长效机制的逐步建立,嘉兴楼市将进入可持续稳定发展阶段。



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